Desequilíbrio econômico nos contratos de locação

A fim de evitar a disseminação do novo Coronavírus, estados e municípios estipularam através de decretos, medidas para adoção do isolamento social, tal como o fechamento dos comércios considerados não essenciais.

Em que pese muitos estabelecimentos já terem retomado suas atividades, vários comerciantes ainda sofrem com a redução de seu faturamento em virtude da diminuição da circulação de pessoas impostas pelo necessário distanciamento social.

Tal redução de faturamento traz, por óbvio, inúmeras preocupações aos comerciantes sobre a possibilidade de sobrevivência de seu negócio. E, dentro deste universo de preocupações – ocupando posição de destaque -, costuma estar o contrato de aluguel do espaço onde o negócio é desenvolvido.

Sendo o aluguel do espaço um custo que costuma ser substancial dentro do orçamento dos comerciantes, dúvidas sobre questões relacionadas ao adimplemento e eventual reequilíbrio econômico são bastante comuns.

Cumpre esclarecer inicialmente que, muitos contratos de locação já possuem previsões a respeito de alocação de riscos bem definidas, com previsão inclusive de situações de hardship e força maior, que, em sendo o caso, deverão ser obedecidas. Portanto, cabe ao locador e ao locatário observar as previsões já estipuladas em contrato antes de buscar uma revisão contratual, pois esta somente poderá ocorrer de maneira excepcional e limitada.

Em situações nas quais o contrato não conta com previsões definidas sobre alocação de riscos em situações excepcionais, o ordenamento jurídico prevê algumas soluções para que as partes possam renegociar temporariamente os valores do contrato, visando garantir um equilíbrio econômico entre locador e locatário enquanto perdurar a situação, como é o caso da Lei do Inquilinato.

O artigo 18 da referida lei permite que as partes contratantes, de comum acordo, modifiquem o valor do aluguel e alterem cláusulas de reajustes. Todavia, a simples alegação do inquilino de redução da sua capacidade financeira não obriga o locador a realizar qualquer reajuste de valores.

Caberá, portanto, ao locatário, demonstrar documentalmente a sua impossibilidade temporária de cumprimento da obrigação, bem como comprovar que esta decorre dos impactos causados pelo coronavírus, para que as partes, em conjunto, ou judicialmente, busquem restabelecer o equilíbrio contratual.[1]

Não sendo mais possível reencontrar o equilíbrio ou tornando-se a obrigação excessivamente onerosa, como última análise deve-se verificar a possibilidade de rescisão contratual, cabendo à parte que assim o desejar, comprovar a sua completa e definitiva impossibilidade de adimplir o contrato.

Neste caso, deve ser observado se o contrato de locação possui cláusula prevendo a aplicação de multa pela rescisão antecipada do contrato. Caso positivo, e havendo cláusula que discipline a responsabilidade dos contratantes em razão de fato superveniente, como é o caso da pandemia, as partes deverão honrar o contrato mesmo em caso de força maior, e o pagamento da multa pela rescisão do contrato não poderá ser afastada.

Não havendo a mencionada cláusula de responsabilidade, o caso deverá ser analisado sob a ótica da Lei do Inquilinato e do Código Civil, podendo a multa pela rescisão antecipada ser afastada se verificado no caso concreto que o desequilíbrio econômico permanente enquadra-se nos requisitos de força maior, cuja aplicação pressupõe a ocorrência de eventos extraordinários e imprevisíveis.

Por fim, em não havendo a previsão de multa por rescisão antecipada no contrato de locação, conforme previsão do artigo 4° da Lei do Inquilinato, será arbitrada judicialmente, podendo as partes simplesmente rescindirem o contrato com base na força maior sem ingressar com a demanda, ou, rescindir o contrato judicialmente, cabendo ao magistrado analisar a aplicação da mencionada multa.

De toda forma, durante esse período de pandemia a manutenção dos contratos de locação se torna de grande importância na busca pela preservação da economia, de empregos e para evitar o colapso das relações negociais, motivo pelo qual eventuais renegociações e rescisões contratuais devem ser analisadas com muita cautela, observando sempre o princípio da boa fé que permeia a relação dos contratantes.

 

Caroline Santos Martini Ferreira

Fernando Pamplona Barry

Gustavo Scarante Gonçalves

 

[1] TJ-DF 07104708220208070000, Relator: Fernando Habibe, Quarta turma Cível, Data de Julgamento: 05/05/2020, Data de Publicação: 11/05/2020

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