{"id":1170,"date":"2020-05-27T14:34:33","date_gmt":"2020-05-27T17:34:33","guid":{"rendered":"https:\/\/hassonadvogados.com.br\/?p=1170"},"modified":"2021-11-01T10:59:04","modified_gmt":"2021-11-01T13:59:04","slug":"desequilibrio-economico-nos-contratos-de-locacao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hassonadvogados.com.br\/en\/desequilibrio-economico-nos-contratos-de-locacao\/","title":{"rendered":"Desequil\u00edbrio econ\u00f4mico nos contratos de loca\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"

A fim de evitar a dissemina\u00e7\u00e3o do novo Coronav\u00edrus, estados e munic\u00edpios estipularam atrav\u00e9s de decretos, medidas para ado\u00e7\u00e3o do isolamento social, tal como o fechamento dos com\u00e9rcios considerados n\u00e3o essenciais.<\/p>\n

Em que pese muitos estabelecimentos j\u00e1 terem retomado suas atividades, v\u00e1rios comerciantes ainda sofrem com a redu\u00e7\u00e3o de seu faturamento em virtude da diminui\u00e7\u00e3o da circula\u00e7\u00e3o de pessoas impostas pelo necess\u00e1rio distanciamento social.<\/p>\n

Tal redu\u00e7\u00e3o de faturamento traz, por \u00f3bvio, in\u00fameras preocupa\u00e7\u00f5es aos comerciantes sobre a possibilidade de sobreviv\u00eancia de seu neg\u00f3cio. E, dentro deste universo de preocupa\u00e7\u00f5es – ocupando posi\u00e7\u00e3o de destaque -, costuma estar o contrato de aluguel do espa\u00e7o onde o neg\u00f3cio \u00e9 desenvolvido.<\/p>\n

Sendo o aluguel do espa\u00e7o um custo que costuma ser substancial dentro do or\u00e7amento dos comerciantes, d\u00favidas sobre quest\u00f5es relacionadas ao adimplemento e eventual reequil\u00edbrio econ\u00f4mico s\u00e3o bastante comuns.<\/p>\n

Cumpre esclarecer inicialmente que, muitos contratos de loca\u00e7\u00e3o j\u00e1 possuem previs\u00f5es a respeito de aloca\u00e7\u00e3o de riscos bem definidas, com previs\u00e3o inclusive de situa\u00e7\u00f5es de hardship <\/em>e for\u00e7a maior, que, em sendo o caso, dever\u00e3o ser obedecidas. Portanto, cabe ao locador e ao locat\u00e1rio observar as previs\u00f5es j\u00e1 estipuladas em contrato antes de buscar uma revis\u00e3o contratual, pois esta somente poder\u00e1 ocorrer de maneira excepcional e limitada.<\/p>\n

Em situa\u00e7\u00f5es nas quais o contrato n\u00e3o conta com previs\u00f5es definidas sobre aloca\u00e7\u00e3o de riscos em situa\u00e7\u00f5es excepcionais, o ordenamento jur\u00eddico prev\u00ea algumas solu\u00e7\u00f5es para que as partes possam renegociar temporariamente os valores do contrato, visando garantir um equil\u00edbrio econ\u00f4mico entre locador e locat\u00e1rio enquanto perdurar a situa\u00e7\u00e3o, como \u00e9 o caso da Lei do Inquilinato.<\/p>\n

O artigo 18 da referida lei permite que as partes contratantes, de comum acordo, modifiquem o valor do aluguel e alterem cl\u00e1usulas de reajustes. Todavia, a simples alega\u00e7\u00e3o do inquilino de redu\u00e7\u00e3o da sua capacidade financeira n\u00e3o obriga o locador a realizar qualquer reajuste de valores.<\/p>\n

Caber\u00e1, portanto, ao locat\u00e1rio, demonstrar documentalmente a sua impossibilidade tempor\u00e1ria de cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o, bem como comprovar que esta decorre dos impactos causados pelo coronav\u00edrus, para que as partes, em conjunto, ou judicialmente, busquem restabelecer o equil\u00edbrio contratual.[1]<\/sup><\/a><\/p>\n

N\u00e3o sendo mais poss\u00edvel reencontrar o equil\u00edbrio ou tornando-se a obriga\u00e7\u00e3o excessivamente onerosa, como \u00faltima an\u00e1lise deve-se verificar a possibilidade de rescis\u00e3o contratual, cabendo \u00e0 parte que assim o desejar, comprovar a sua completa e definitiva impossibilidade de adimplir o contrato.<\/p>\n

Neste caso, deve ser observado se o contrato de loca\u00e7\u00e3o possui cl\u00e1usula prevendo a aplica\u00e7\u00e3o de multa pela rescis\u00e3o antecipada do contrato. Caso positivo, e havendo cl\u00e1usula que discipline a responsabilidade dos contratantes em raz\u00e3o de fato superveniente, como \u00e9 o caso da pandemia, as partes dever\u00e3o honrar o contrato mesmo em caso de for\u00e7a maior, e o pagamento da multa pela rescis\u00e3o do contrato n\u00e3o poder\u00e1 ser afastada.<\/p>\n

N\u00e3o havendo a mencionada cl\u00e1usula de responsabilidade, o caso dever\u00e1 ser analisado sob a \u00f3tica da Lei do Inquilinato e do C\u00f3digo Civil, podendo a multa pela rescis\u00e3o antecipada ser afastada se verificado no caso concreto que o desequil\u00edbrio econ\u00f4mico permanente enquadra-se nos requisitos de for\u00e7a maior, cuja aplica\u00e7\u00e3o pressup\u00f5e a ocorr\u00eancia de eventos extraordin\u00e1rios e imprevis\u00edveis.<\/p>\n

Por fim, em n\u00e3o havendo a previs\u00e3o de multa por rescis\u00e3o antecipada no contrato de loca\u00e7\u00e3o, conforme previs\u00e3o do artigo 4\u00b0 da Lei do Inquilinato, ser\u00e1 arbitrada judicialmente, podendo as partes simplesmente rescindirem o contrato com base na for\u00e7a maior sem ingressar com a demanda, ou, rescindir o contrato judicialmente, cabendo ao magistrado analisar a aplica\u00e7\u00e3o da mencionada multa.<\/p>\n

De toda forma, durante esse per\u00edodo de pandemia a manuten\u00e7\u00e3o dos contratos de loca\u00e7\u00e3o se torna de grande import\u00e2ncia na busca pela preserva\u00e7\u00e3o da economia, de empregos e para evitar o colapso das rela\u00e7\u00f5es negociais, motivo pelo qual eventuais renegocia\u00e7\u00f5es e rescis\u00f5es contratuais devem ser analisadas com muita cautela, observando sempre o princ\u00edpio da boa f\u00e9 que permeia a rela\u00e7\u00e3o dos contratantes.<\/p>\n

 <\/p>\n

Caroline Santos Martini Ferreira<\/strong><\/p>\n

Fernando Pamplona Barry<\/strong><\/p>\n

Gustavo Scarante Gon\u00e7alves<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/sup><\/a> TJ-DF 07104708220208070000, Relator: Fernando Habibe, Quarta turma C\u00edvel, Data de Julgamento: 05\/05\/2020, Data de Publica\u00e7\u00e3o: 11\/05\/2020<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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