{"id":898,"date":"2019-10-18T09:52:22","date_gmt":"2019-10-18T12:52:22","guid":{"rendered":"https:\/\/hassonadvogados.com.br\/?p=898"},"modified":"2021-11-01T10:59:07","modified_gmt":"2021-11-01T13:59:07","slug":"relator-vota-pela-impossibilidade-de-que-condominios-proibam-locacoes-de-curta-temporada-via-airbnb","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hassonadvogados.com.br\/en\/relator-vota-pela-impossibilidade-de-que-condominios-proibam-locacoes-de-curta-temporada-via-airbnb\/","title":{"rendered":"Relator vota pela impossibilidade de que condom\u00ednios pro\u00edbam loca\u00e7\u00f5es de curta temporada via Airbnb"},"content":{"rendered":"

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) iniciou nesta quinta-feira (10) o julgamento que vai definir se um condom\u00ednio residencial pode proibir a oferta de im\u00f3veis para aluguel por meio de plataformas digitais como o Airbnb.<\/p>\n

O julgamento foi aberto com a apresenta\u00e7\u00e3o do voto do relator, ministro Luis Felipe Salom\u00e3o, que entendeu n\u00e3o ser poss\u00edvel a limita\u00e7\u00e3o das atividades locat\u00edcias pelo condom\u00ednio residencial porque as loca\u00e7\u00f5es via Airbnb e outras plataformas similares n\u00e3o estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas, sim, de loca\u00e7\u00e3o residencial por curta temporada. Al\u00e9m disso, n\u00e3o poderiam ser enquadradas como atividade comercial pass\u00edvel de proibi\u00e7\u00e3o pelo condom\u00ednio.<\/p>\n

O ministro tamb\u00e9m considerou que haveria viola\u00e7\u00e3o ao direito de propriedade caso fosse permitido que os condom\u00ednios proibissem a loca\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria. Na sequ\u00eancia, o julgamento foi suspenso por um pedido de vista do ministro Raul Ara\u00fajo.<\/p>\n

No in\u00edcio do julgamento, a turma admitiu o Airbnb como assistente dos propriet\u00e1rios que recorreram ao STJ ap\u00f3s o Tribunal de Justi\u00e7a do Rio Grande do Sul (TJRS) concluir que a disponibiliza\u00e7\u00e3o de seu im\u00f3vel em Porto Alegre para aluguel pela plataforma digital caracterizaria atividade comercial \u2013 o que \u00e9 proibido pela conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio.<\/p>\n

Para o TJRS, a aus\u00eancia de vincula\u00e7\u00e3o entre o propriet\u00e1rio e os inquilinos, a reforma do apartamento para criar novos espa\u00e7os de acomoda\u00e7\u00e3o e o fornecimento de servi\u00e7os como o de lavanderia seriam suficientes para caracterizar uma esp\u00e9cie de “contrato at\u00edpico de hospedagem”, o que afastaria a aplicabilidade da Lei de Loca\u00e7\u00e3o (Lei 8.245\/1991<\/strong><\/a>) ao caso.<\/p>\n

Em sustenta\u00e7\u00e3o oral, o advogado do Airbnb afirmou que os contratos de loca\u00e7\u00e3o entre anfitri\u00f5es e inquilinos n\u00e3o t\u00eam participa\u00e7\u00e3o direta da plataforma, e assim as partes podem negociar livremente os termos do acordo. Segundo o assistente dos propriet\u00e1rios, esses contratos n\u00e3o s\u00e3o do tipo hospedagem e mant\u00eam a finalidade residencial dos im\u00f3veis. Al\u00e9m disso, o Airbnb afirmou que disponibiliza em seu site um espa\u00e7o para que sejam esclarecidas as normas do condom\u00ednio, como hor\u00e1rios e orienta\u00e7\u00f5es de seguran\u00e7a.<\/p>\n

Presta\u00e7\u00e3o de servi\u200b\u200b\u00e7os<\/h2>\n

Em rela\u00e7\u00e3o ao contrato de hospedagem, o ministro Luis Felipe Salom\u00e3o apontou que a\u00a0Lei 11.771\/2008<\/strong><\/a>, que estabelece normas sobre a Pol\u00edtica Nacional de Turismo, prev\u00ea a modalidade de hospedagem para turismo \u2013 todavia, estabelece para esse tipo de contrato a presta\u00e7\u00e3o de m\u00faltiplos servi\u00e7os, como seguran\u00e7a e arruma\u00e7\u00e3o dos c\u00f4modos, excluindo qualquer utiliza\u00e7\u00e3o para fins residenciais.<\/p>\n

“Nesse sentido, penso n\u00e3o ser poss\u00edvel categorizar a atividade realizada pelos propriet\u00e1rios recorrentes como comercial, igualando-a \u00e0quelas realizadas por estabelecimentos dotados da estrutura para o fornecimento dos servi\u00e7os inerentes \u00e0 hospedagem, nos estritos limites da lei”, disse o ministro.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, para Salom\u00e3o, os autos do processo indicaram que a presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os como lavagem de roupas se caracterizou como atividade circunstancial, n\u00e3o se assemelhando \u00e0 gama de servi\u00e7os exigidos para caracteriza\u00e7\u00e3o de hospedagem.<\/p>\n

Economia de compartilhamen\u200b\u200bto<\/h2>\n

No voto, o relator lembrou que os contratos de curta temporada \u2013 de todo o im\u00f3vel ou de partes dele \u2013 n\u00e3o s\u00e3o uma atividade recente. Na verdade, afirmou, a novidade diz respeito \u00e0 potencializa\u00e7\u00e3o do aluguel por curto ou curt\u00edssimo prazo por meio das plataformas virtuais, que est\u00e1 inserida na denominada economia de compartilhamento \u2013 a exemplo de outros sistemas de intermedia\u00e7\u00e3o, como Booking, HomeAway e Uber.<\/p>\n

Apenas no caso da plataforma Airbnb, destacou o relator, h\u00e1 estimativa de impacto econ\u00f4mico de mais de R$ 7 bilh\u00f5es no Brasil em 2018.<\/p>\n

Apesar de citar proposi\u00e7\u00f5es legislativas em andamento \u2013 sobretudo no sentido de regular o mercado de loca\u00e7\u00e3o por curta temporada \u2013 e entendimentos legais em diversos pa\u00edses, Salom\u00e3o reconheceu que n\u00e3o h\u00e1 como enquadrar, no momento, as rela\u00e7\u00f5es advindas da utiliza\u00e7\u00e3o de plataformas virtuais para loca\u00e7\u00e3o em uma das r\u00edgidas formas contratuais existentes no ordenamento jur\u00eddico.<\/p>\n

Mesmo assim, o relator considerou que o aproveitamento de c\u00f4modos de um mesmo im\u00f3vel ou do im\u00f3vel em sua totalidade tem o “n\u00edtido prop\u00f3sito de destina\u00e7\u00e3o residencial a terceiros, mediante contrapresta\u00e7\u00e3o pecuni\u00e1ria”, o que coloca essas rela\u00e7\u00f5es negociais no \u00e2mbito do contrato de loca\u00e7\u00e3o por temporada.<\/p>\n

“A disponibiliza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis foi realizada, conforme delimitado pela origem, tanto por per\u00edodos curtos como por per\u00edodos superiores a 12 meses, mas certo \u00e9 que presente se manteve em todas as formas a finalidade residencial \u2013 t\u00f4nica dos contratos de loca\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis urbanos, previstos nos artigos 47 e seguintes do C\u00f3digo Civil \u2013, e, segundo consta dos autos, pr\u00e1tica que permanece at\u00e9 os dias de hoje”, apontou o ministro.<\/p>\n

Razoabilid\u200b\u200bade<\/h2>\n

No tocante ao confronto entre os limites do direito de propriedade e o direito dos demais integrantes do condom\u00ednio, Salom\u00e3o afirmou que a jurisprud\u00eancia do STJ est\u00e1 firmada no sentido de que a an\u00e1lise de norma condominial restritiva passa pelos crit\u00e9rios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade.<\/p>\n

Com base nesses crit\u00e9rios, explicou o ministro, a Quarta Turma decidiu no\u00a0REsp 1.699.022<\/strong><\/a>\u00a0que o cond\u00f4mino inadimplente n\u00e3o pode ser impedido de usar \u00e1reas comuns do pr\u00e9dio. Orienta\u00e7\u00e3o baseada nos mesmos princ\u00edpios foi adotada pela Terceira Turma no\u00a0REsp 1.783.076<\/strong><\/a>\u00a0para reconhecer a possibilidade de flexibiliza\u00e7\u00e3o de norma condominial e permitir a perman\u00eancia de animais de estima\u00e7\u00e3o nas unidades residenciais.<\/p>\n

No caso dos autos, Salom\u00e3o ainda ressaltou que os propriet\u00e1rios disponibilizam o im\u00f3vel desde 2011, sem que tenha havido anteriormente oposi\u00e7\u00e3o dos demais cond\u00f4minos em rela\u00e7\u00e3o a essas loca\u00e7\u00f5es \u2013 atividade que, inclusive, \u00e9 realizada por outros propriet\u00e1rios. O relator tamb\u00e9m destacou que n\u00e3o h\u00e1 not\u00edcia de que tenha ocorrido quebra ou diminui\u00e7\u00e3o da seguran\u00e7a do complexo residencial.<\/p>\n

“Com efeito, h\u00e1 mesmo, ao rev\u00e9s, uma ideia de que a loca\u00e7\u00e3o realizada por tais m\u00e9todos (plataforma virtual) \u00e9 at\u00e9 mais segura \u2013 tanto para o locador como para a coletividade que com o locat\u00e1rio convive, porquanto fica o registro de toda a transa\u00e7\u00e3o financeira e dos dados pessoais deste e de todos os que v\u00e3o permanecer no im\u00f3vel, inclusive com hist\u00f3rico de utiliza\u00e7\u00e3o do sistema”, disse o relator.<\/p>\n

Segundo Salom\u00e3o, o condom\u00ednio pode adotar medidas adequadas para manter regularmente o seu funcionamento \u2013 como o cadastramento de pessoas na portaria \u2013, mas n\u00e3o pode impedir a atividade de loca\u00e7\u00e3o pelos propriet\u00e1rios.<\/p>\n

O julgamento ser\u00e1 retomado com o voto-vista do ministro Raul Ara\u00fajo, ainda sem data definida.\u200b<\/p>\n

Fonte: STJ<\/a> – Acessado em 18\/10\/2019.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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